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摘 要：从土地抵押机构的登记制度、地方政府干预以及国家宏观调控缺乏前瞻性等方面分析了商业银行房地产土地储备贷款的风险形成机制，并从落实土地抵押权、加强对土地储备贷款有效监管、建立风险预警管理体系、规范商业银行土地储备贷款管理流程以及完善偿贷机制方面提出风险防范的对策性建议。
关键词：土地储备贷款；抵押权；风险预警
一、我国商业银行土地储备贷款现状
2013 年4 月，国土资源部在《2012 年中国国土资源公报》中指出：截至2012 年底，全国84 个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87 万公顷，抵押贷款总额5.95 万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72 万公顷，抵押贷款净增1.12 万亿元①。而这已是连续多年的土地抵押面积和抵押贷款总额的双增长。
图1 2008-2012 年84 个重点城市土地抵押情况②
从图1 中可以看出，自2008 年起土地抵押面积和抵押贷款金额就开始呈上升趋势。2009 年全国土地抵押面积为22.08 万公顷，抵押贷款总额2.6 万亿元，此后逐年递增，至2012 年抵押面积已达34.87 万公顷，贷款总额5.95 万亿元，相比2009 年土地抵押面积增加了57.9%，抵押贷款金额增加了128.8%①。
土地抵押面积和抵押贷款双增的背后，是愈发凸显的地方政府在土地储备与基础设施建设领域的资金压力。目前，由于土地储备中心运营中自身资金非常有限，政府潜在信用担保和房地产业的高利润，土地储备贷款相应成为银行新的经济增长点和营销重点，且商业银行贷款是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。在房价居高不下、土地资源稀缺性和城镇化进程的加快等因素